Wer 2026 in München eine Immobilie kaufen will, bewegt sich in einem Markt, der keine Gnade kennt. Nach der Korrekturphase 2022 und 2023 haben sich die Preise stabilisiert und ziehen in gefragten Lagen wieder an. Der Traum vom Eigenheim in der bayerischen Landeshauptstadt kostet mehr Vorbereitung, mehr Eigenkapital und mehr Nerven als fast überall sonst in Deutschland.
Wo die Preise 2026 wirklich stehen
Für eine Bestandswohnung in München zahlen Käufer je nach Lage zwischen 6.800 und 11.500 Euro pro Quadratmeter. Schwabing, Maxvorstadt und Bogenhausen liegen am oberen Rand, Pasing, Ramersdorf und Teile von Moosach bieten noch Einstiegschancen unterhalb der 8.000-Euro-Marke. Neubauwohnungen kosten im Schnitt rund 12.000 bis 14.000 Euro pro Quadratmeter, wenn Tiefgarage und gehobene Ausstattung eingerechnet sind.
Ein konkretes Beispiel: Eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Sendling-Westpark, Baujahr 1985, energetisch teilsaniert, wechselt aktuell für rund 680.000 Euro den Besitzer. Gleiche Größe, gleicher Zustand in Neuhausen: mindestens 820.000 Euro. Der Preisunterschied zwischen den Stadtvierteln beträgt oft 20 bis 30 Prozent, obwohl die Fahrzeit ins Zentrum sich kaum unterscheidet.
Eigenkapital: Ohne 20 Prozent wird es eng
Banken verlangen 2026 in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital, also ohne die Kaufnebenkosten einzurechnen. Wer eine 700.000-Euro-Wohnung kauft, braucht allein für Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Bayern), Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Maklerprovision noch einmal 40.000 bis 60.000 Euro obendrauf. Insgesamt sollten Käufer also 180.000 bis 200.000 Euro liquide mitbringen.
Wer weniger Eigenkapital hat, finanziert nicht zwingend gar nicht, zahlt aber deutlich mehr. Bei einer 90-Prozent-Finanzierung steigt der Zinssatz um 0,3 bis 0,6 Prozentpunkte gegenüber einer 80-Prozent-Finanzierung. Auf 20 Jahre macht das bei einem Darlehen von 560.000 Euro einen Unterschied von gut 50.000 Euro Zinsbelastung.
Zinsen und Tilgung: Realistisch kalkulieren
Die Bauzinsen für zehnjährige Bindung liegen Anfang 2026 zwischen 3,6 und 4,1 Prozent, abhängig von Bonität, Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf. Wer auf 15 Jahre festschreibt, zahlt 0,15 bis 0,25 Prozentpunkte mehr, sichert sich aber länger gegen steigende Zinsen ab. Bei den aktuellen Preisniveaus in München empfehlen Finanzberater mindestens zwei Prozent anfängliche Tilgung, besser 2,5 Prozent.
Rechenbeispiel: Kaufpreis 750.000 Euro, Eigenkapital 150.000 Euro, Nettodarlehensbetrag 600.000 Euro, Zinssatz 3,8 Prozent, Tilgung 2,0 Prozent. Die monatliche Rate liegt bei rund 2.900 Euro. Damit sollte das Nettohaushalteinkommen mindestens 8.700 Euro betragen, damit die Rate unter der Faustformel von einem Drittel des Einkommens bleibt.
Wo Käufer konkrete Unterstützung finden
Der Münchner Markt bewegt sich schnell. Objekte in gefragten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage weg, manchmal ohne Inserat. Wer keine lokalen Netzwerke hat, ist auf professionelle Unterstützung angewiesen. Plattformen wie Immobilien München bündeln aktuelle Angebote und helfen Käufern, sich im komplexen Münchner Markt zu orientieren, ohne sich durch Dutzende Quellen klicken zu müssen.
Daneben lohnt es sich, die KfW-Programme im Blick zu halten. Das Programm 300 „Wohneigentum für Familien“ fördert Erstkäufer mit Kindern durch zinsgünstige Darlehen bis 270.000 Euro. Die Einkommensgrenzen wurden 2024 angehoben und liegen jetzt bei 90.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen für Familien mit zwei Kindern. In München ist das für viele Familien noch erreichbar, aber der Spielraum ist knapp.
Worauf Käufer beim Objekt achten müssen
Der Energieausweis ist kein Beiwerk mehr. Seit dem GEG 2023 können Sanierungspflichten auf Käufer übergehen, wenn das Gebäude bestimmte Effizienzklassen unterschreitet. Ein Haus der Klasse G oder H kann Sanierungskosten von 60.000 bis 150.000 Euro bedeuten, je nach Baujahr und Zustand. Diese Kosten gehören in die Finanzierungsplanung, nicht ins Kleingedruckte.
- Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre lesen: Gibt es aufgeschobene Sanierungen, Rechtsstreitigkeiten oder hohe Rücklagendefizite?
- Instandhaltungsrücklage prüfen: Bei älteren Wohngebäuden sollte die Rücklage mindestens 80 Cent pro Quadratmeter und Monat betragen. Weniger ist ein Warnsignal.
- Grundbuchauszug anfordern: Eingetragene Wegerechte, Dienstbarkeiten oder Grundschulden können den Wert erheblich beeinflussen.
- Teilungserklärung verstehen: Sie regelt, was Sondereigentum ist und was zur Gemeinschaft gehört. Kellerabteile, Stellplätze und Terrassen sind nicht automatisch im Kaufpreis inbegriffen.
Verhandlung und Timing: Wo noch Spielraum besteht
Anders als auf dem Höhepunkt des Booms 2021 sind Preisverhandlungen wieder möglich. Bei Objekten, die länger als acht Wochen inseriert sind, akzeptieren Verkäufer oft Abschläge von fünf bis acht Prozent. Bei frisch inserierten Wohnungen in Toplagen ist Verhandlungsspielraum dagegen minimal bis null.
Wer flexibel beim Einzugstermin ist, hat manchmal einen Vorteil. Verkäufer, die selbst noch eine Anschlussimmobilie suchen, schätzen Käufer, die drei bis vier Monate Übergangspuffer einkalkulieren können. Dieses Signal kann in Bieterwettbewerben den Ausschlag geben, auch wenn das Angebot nicht das höchste ist.
München bleibt 2026 ein Markt für gut vorbereitete Käufer. Wer Eigenkapital, Finanzierungszusage und Objektkenntnis bündelt, bevor er aktiv sucht, entscheidet schneller und besser. Wer hofft, dass die Preise noch deutlich fallen, wartet wahrscheinlich vergeblich.
