Viele Immobilienkäufer konzentrieren sich beim Kauf auf die erste Finanzierung und verlieren dabei aus dem Blick, was danach kommt. Nach zehn oder fünfzehn Jahren läuft die Zinsbindung aus, und plötzlich steht eine Entscheidung an, die den Gesamtkosten der Immobilie erheblich verändert. Wer dann unvorbereitet ist, akzeptiert entweder das Angebot der Hausbank ohne Vergleich oder gerät in Zeitdruck. Beides kostet Geld.
Warum das Timing entscheidend ist
Die Zinsbindung endet zu einem festen Datum. Was danach gilt, ist nicht automatisch geregelt. Wer bis kurz vor dem Ablauf wartet, hat kaum noch Verhandlungsspielraum. Die Bank weiß das und macht entsprechende Angebote. Experten empfehlen, spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv zu werden. Bei langen Restlaufzeiten und günstigen Marktbedingungen kann es sinnvoll sein, noch früher zu handeln.
Ein konkretes Beispiel: Wer 2014 einen Kredit über 300.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung zu 2,8 Prozent abgeschlossen hat, trägt bei Ablauf im Jahr 2024 noch eine Restschuld von rund 240.000 Euro. Das Zinsniveau 2024 liegt deutlich über dem von 2014. Wer frühzeitig ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, konnte sich günstigere Konditionen sichern. Wer gewartet hat, zahlt jetzt mehr.
Forward-Darlehen als Absicherungsinstrument
Ein Forward-Darlehen erlaubt es, sich Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung schon heute zu sichern, bis zu fünf Jahre im Voraus. Das klingt attraktiv, hat aber einen Preis: Banken verlangen einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz, typischerweise zwischen 0,01 und 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlauf ergibt das einen Aufschlag von rund 0,24 bis 0,72 Prozentpunkten.
Ob sich das lohnt, hängt von der Zinsentwicklung ab. Steigen die Zinsen stärker als erwartet, ist das Forward-Darlehen ein Gewinn. Fallen sie oder bleiben stabil, wäre eine reguläre Anschlussfinanzierung günstiger gewesen. Die Entscheidung erfordert eine ehrliche Einschätzung der eigenen Risikobereitschaft, keine Spekulation.
Optionen im Überblick
Zur Anschlussfinanzierung gibt es mehr als zwei Wege. Die häufigsten Varianten:
- Prolongation: Die bestehende Bank verlängert den Kredit zu neuen Konditionen. Einfach, aber oft nicht das günstigste Angebot.
- Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank. Erfordert eine neue Grundbucheintragung, was Kosten verursacht, rechnet sich aber bei ausreichend großer Zinsdifferenz.
- Forward-Darlehen: Frühzeitige Fixierung der Konditionen, noch während die Zinsbindung läuft.
- Variables Darlehen: Kurzfristige Option bei erwarteten Zinssenkungen, trägt aber ein erhöhtes Risiko bei steigenden Zinsen.
- KfW-Programme: In bestimmten Fällen, etwa bei energetischer Sanierung im Zuge der Anschlussfinanzierung, können staatliche Förderkredite ergänzend eingebunden werden.
Wer vergleicht, spart. Das gilt hier besonders. Selbst 0,3 Prozentpunkte Unterschied bedeuten bei einer Restschuld von 200.000 Euro und zehn Jahren Laufzeit rund 6.000 Euro mehr oder weniger Zinslast.
Was Banken nicht von sich aus sagen
Wer auf das Angebot der eigenen Hausbank wartet, bekommt selten das Beste. Banken sind keine Beratungseinrichtungen, sondern Unternehmen mit eigenen Margenzielen. Das Prolongationsangebot kommt oft drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung per Brief, wirkt seriös und enthält dennoch häufig Konditionen, die am Markt nicht konkurrenzfähig sind.
Für einen fundierten Vergleich lohnt es sich, verschiedene Angebote einzuholen. Wer sich einen strukturierten Überblick über aktuelle Konditionen in der Baufinanzierung verschaffen will, findet online Vergleichstools, die einen ersten Anhaltspunkt geben. Wichtig bleibt, am Ende auch einen unabhängigen Berater hinzuzuziehen, der die individuelle Situation einschätzen kann.
Auch das Thema Sondertilgungen sollte beim Abschluss der Anschlussfinanzierung neu verhandelt werden. Wer in den nächsten Jahren eine Erbschaft oder größere Einnahmen erwartet, sollte darauf achten, dass der neue Vertrag Sondertilgungen von mindestens fünf bis zehn Prozent der Restschuld pro Jahr erlaubt.
Rechenbeispiel: Was ein Jahr Verzögerung kostet
Angenommen, die Zinsbindung eines Darlehens über 180.000 Euro Restschuld läuft in zwölf Monaten aus. Der aktuelle Marktzins für eine zehnjährige Zinsbindung liegt bei 3,8 Prozent. Ein Forward-Darlehen mit zwölf Monaten Vorlauf kostet 0,15 Prozentpunkte Aufschlag, also 3,95 Prozent.
| Szenario | Zinssatz | Monatliche Rate | Zinslast über 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| Forward-Darlehen heute | 3,95 % | ca. 1.840 Euro | ca. 52.800 Euro |
| Reguläre Anschlussfinanzierung in 12 Monaten (Zinsen +0,5 %) | 4,30 % | ca. 1.875 Euro | ca. 57.600 Euro |
Der Unterschied beträgt in diesem Szenario rund 4.800 Euro über zehn Jahre. Ob die Zinsen tatsächlich steigen, ist offen. Aber die Entscheidung sollte auf Grundlage von Zahlen fallen, nicht auf Basis von Abwarten.
Checkliste für die Vorbereitung
Wer die nächsten Monate nutzen will, sollte folgende Punkte strukturiert angehen:
- Ablaufdatum der Zinsbindung exakt klären und im Kalender festhalten
- Aktuelle Restschuld und bisherige Tilgungsleistung prüfen
- Angebote von mindestens drei bis vier Banken oder Vermittlern einholen
- Eigene finanzielle Veränderungen in den nächsten Jahren berücksichtigen (Gehalt, Familie, geplante Investitionen)
- Prüfen, ob eine höhere Tilgungsrate in der Anschlussfinanzierung machbar ist
- Grundbuchkosten bei einem Bankwechsel in die Vergleichsrechnung einbeziehen
Die Anschlussfinanzierung ist kein Verwaltungsakt, sondern eine Finanzentscheidung mit erheblichem Einfluss auf die Gesamtbelastung über viele Jahre. Wer sie mit demselben Sorgfalt angeht wie die ursprüngliche Baufinanzierung, hat gute Chancen, dabei substanziell zu sparen. Wer wartet, bis die Bank schreibt, überlässt anderen das Feld.
