Der amerikanische Immobilienmarkt zieht deutsche Investoren seit Jahren an. Niedrige Einstiegspreise in Bundesstaaten wie Florida, Texas oder Ohio, vergleichsweise hohe Mietrenditen und ein stabiles Rechtssystem sind die Hauptargumente. Doch wer ohne Vorbereitung kauft, läuft in Fallen, die sich gewaschen haben: steuerliche Doppelbelastung, unbekannte Eigentumsformen, lokale Bauvorschriften und ein Finanzierungssystem, das für Ausländer grundlegend anders funktioniert als in Deutschland.
Eigentumsrecht und Vertragsstruktur in den USA
Das US-amerikanische Immobilienrecht ist Ländersache. Jeder der 50 Bundesstaaten hat eigene Regelungen zu Eigentumsübertragung, Grundbuch und Haftung. Eine bundesweit einheitliche Regelung, wie sie etwa das deutsche Bürgerliche Gesetzbuch bietet, existiert nicht. Das bedeutet konkret: Was in Florida Standard ist, kann in Texas völlig anders gehandhabt werden.
Beim Kauf läuft in den USA fast alles über eine sogenannte Title Company oder einen Escrow-Agenten. Diese neutrale Stelle prüft den Eigentumstitel, sichert die Kaufpreiszahlung treuhänderisch ab und wickelt die Übertragung ab. Das deutsche Konzept des Notars existiert in dieser Form nicht. In manchen Bundesstaaten, darunter New York, sind Anwälte Pflicht, in anderen übernimmt die Title Company die gesamte Abwicklung.
Deutsche Investoren sollten außerdem zwischen den Eigentumsformen unterscheiden. Fee Simple ist das vollständige Eigentum an Grundstück und Gebäude. Condominium entspricht in etwa der deutschen Eigentumswohnung, bringt aber monatliche HOA-Gebühren (Homeowners Association) mit sich, die je nach Anlage zwischen 200 und über 1.000 US-Dollar betragen können. Diese Kosten reduzieren die Nettomietrendite erheblich und werden von unerfahrenen Käufern oft unterschätzt.
Finanzierung ohne US-Bonität: Die Realität
Wer in Deutschland eine solide Bonität hat, beginnt in den USA bei null. US-Banken vergeben Hypothekenkredite auf Basis des FICO-Scores, eines amerikanischen Bonitätssystems. Ohne US-Kredithistorie liegt dieser Score schlicht nicht vor. Einige Banken und sogenannte Foreign National Lenders bieten trotzdem Finanzierungen für Ausländer an, verlangen aber in der Regel 30 bis 40 Prozent Eigenkapital, höhere Zinssätze und umfangreiche Dokumentation aus Deutschland, darunter Steuerbescheide, Kontoauszüge und Einkommensnachweise der vergangenen zwei Jahre.
Alternativ arbeiten viele deutsche Investoren mit Eigenkapital oder nutzen eine Finanzierung über deutsche Banken mit Beleihung von bereits vorhandenem Immobilienvermögen in Deutschland. Beide Wege haben steuerliche Konsequenzen, die vorab geklärt werden müssen.
Steuerrecht: FIRPTA und das Doppelbesteuerungsabkommen
Steuerlich ist der US-Immobilienkauf für Deutsche an zwei zentralen Stellen relevant: laufende Mieteinnahmen und der spätere Verkauf. Mieteinnahmen aus US-Quellen sind in den USA steuerpflichtig. Wer keine US-Steuererklärung abgibt, riskiert Strafen und Nachzahlungen. Deutsche Investoren müssen sich in der Regel beim IRS (Internal Revenue Service) registrieren und eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) beantragen.
Beim Verkauf greift das sogenannte FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Dieses Bundesgesetz verpflichtet den Käufer einer US-Immobilie, vom Kaufpreis 15 Prozent einzubehalten und direkt an den IRS abzuführen, wenn der Verkäufer kein US-Staatsbürger oder kein dauerhaft ansässiger Ausländer ist. Dieser Einbehalt ist keine abschließende Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf eine mögliche Steuerschuld. Wer einen Steuerberater mit US-Zulassung einschaltet und eine Steuererklärung einreicht, kann zu viel einbehaltene Beträge zurückfordern.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den USA verhindert, dass dieselben Einkünfte vollständig in beiden Ländern versteuert werden. Dennoch muss die Welteinkommenspflicht in Deutschland beachtet werden: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus den USA sind in der deutschen Steuererklärung anzugeben, werden dort aber meist freigestellt und nur für den Progressionsvorbehalt herangezogen. Details hierzu erläutert das Bundesfinanzministerium in seinen Merkblättern zu Auslandssachverhalten.
Kauf und Verkauf: Den Prozess kennen
Der eigentliche Transaktionsprozess läuft in den USA deutlich schneller ab als in Deutschland. Von der Unterzeichnung des Kaufvertrags bis zum Closing vergehen oft nur 30 bis 45 Tage. Wer die Due Diligence unterschätzt, riskiert teure Überraschungen. Dazu gehören ein professionelles Home Inspection Report, die Überprüfung offener Liens (vergleichbar mit Grundschulden), ausstehender Steuern und eventuell bestehender HOA-Rückstände.
Wer sich umfassend über den rechtlichen Rahmen beim Kauf und Verkauf von US Immobilien informieren möchte, findet bei spezialisierten Kanzleien mit Deutschlandanbindung strukturierte Orientierung zu den wesentlichen Rechtsfragen.
Beim Verkauf einer US-Immobilie gelten Maklerprovisionen von traditionell 5 bis 6 Prozent des Verkaufspreises, die überwiegend vom Verkäufer getragen werden. Seit einer Klageentscheidung gegen die National Association of Realtors im Jahr 2024 wird dieses Modell neu verhandelt, aber in der Praxis zahlt nach wie vor meist der Verkäufer. Das muss in der Renditeberechnung berücksichtigt werden.
Strukturierungsfragen: Privat oder über eine LLC?
Viele erfahrene Investoren halten US-Immobilien nicht direkt als Privatpersonen, sondern über eine LLC (Limited Liability Company). Diese Gesellschaftsform schränkt die persönliche Haftung ein und kann steuerliche Vorteile bieten. Allerdings hat eine LLC mit ausländischem Eigentümer eigene steuerliche Meldepflichten in den USA, und die Gestaltung muss sorgfältig mit einem auf US-Steuerrecht spezialisierten Berater abgestimmt werden.
Eine weitere Option ist die Nutzung einer deutschen GmbH als Haltevehikel. Dieser Weg wird von manchen Investoren gewählt, ist jedoch komplex und kann dazu führen, dass die günstige Behandlung im Rahmen des Doppelbesteuerungsabkommens entfällt. Grundlegende Informationen zu internationalen Steuerstrukturen bietet auch Wikipedia zum Thema Doppelbesteuerungsabkommen als ersten Einstieg.
Fazit: Rendite ist möglich, Vorbereitung ist Pflicht
US-Immobilien können für deutsche Investoren eine sinnvolle Beimischung im Portfolio sein. Bruttorenditen von 6 bis 10 Prozent in bestimmten Märkten sind realistisch, aber nur dann attraktiv, wenn Steuern, Verwaltungskosten, Versicherung, HOA-Gebühren und Leerstandsrisiko korrekt eingerechnet werden. Wer ohne spezialisierte rechtliche und steuerliche Begleitung kauft, zahlt am Ende mehr als den Kaufpreis.
Die Kernbotschaft lautet: Informationsbeschaffung vor der ersten Besichtigung, nicht danach. Wer den rechtlichen und finanziellen Rahmen kennt, kann fundierte Entscheidungen treffen und den amerikanischen Markt zu seinen Gunsten nutzen.
