Passau gilt als eine der schönsten Städte Bayerns, und dieser Ruf hat seinen Preis. Der Immobilienmarkt der Dreiflüssestadt hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert: Nach den starken Preisanstiegen bis 2022 und einer kurzen Konsolidierungsphase zieht die Nachfrage wieder an. Wer 2026 kaufen will, trifft auf einen Markt, der selektiv, aber keineswegs eingefroren ist.
Aktuelle Preise in Passau und Umland
Für Bestandswohnungen in zentralen Lagen, etwa in der Altstadt oder in Innstadt, liegen die Quadratmeterpreise 2026 zwischen 3.400 und 4.800 Euro. Neubauwohnungen in gehobenen Lagen überschreiten die 5.000-Euro-Marke regelmäßig. Einfamilienhäuser im Stadtgebiet kosten im Median rund 520.000 Euro, wobei sanierungsbedürftige Objekte im Umland ab 280.000 Euro zu finden sind.
Die Stadtteile Hacklberg und Heining haben sich als Ausweichlagen etabliert. Hier sind Reihenhäuser zwischen 380.000 und 450.000 Euro realistisch, sofern Baujahr und Zustand stimmen. Wer ins Umland ausweicht, also in Gemeinden wie Neuburg am Inn, Thyrnau oder Tiefenbach, kann 15 bis 20 Prozent unter dem Stadtpreisniveau einkaufen, muss aber Pendelzeiten und eingeschränkte Infrastruktur einkalkulieren.
Was den Passauer Markt 2026 antreibt
Drei Faktoren bestimmen die Marktdynamik besonders: die Nähe zu Österreich, die Universität und der anhaltende Zuzug aus dem ländlichen Raum Niederbayerns. Passau zieht kontinuierlich Studierende, Grenzpendler und Familien an, die aus dem Großraum München verdrängt wurden. Das Angebot an frei werdenden Immobilien bleibt begrenzt, weil viele Eigentümer trotz gestiegener Zinsen lieber halten als verkaufen.
Gleichzeitig reagiert der Markt sensibel auf Zinsveränderungen. Lag der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Baufinanzierungen Anfang 2024 noch bei über 4 Prozent, sind es 2026 je nach Bonität und Eigenkapitalquote wieder Konditionen zwischen 3,2 und 3,8 Prozent. Das verbessert die monatliche Belastung spürbar: Bei einem Darlehen von 350.000 Euro und 3,5 Prozent Zinsen mit 2 Prozent Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von etwa 1.604 Euro.
Finanzierung strukturieren, bevor man sucht
Viele Käufer machen den Fehler, erst zu suchen und dann zu finanzieren. Das kostet Zeit und führt dazu, dass man auf attraktive Angebote nicht schnell genug reagieren kann. Wer in Passau ernsthaft kaufen will, sollte vorab drei Dinge geklärt haben: die eigene Bonität, die realistische Kaufpreisgrenze und das verfügbare Eigenkapital.
Als Faustregel gilt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus die Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln kommen. In Bayern liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 7,5 bis 8 Prozent des Kaufpreises. Das setzt sich zusammen aus der Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent in Bayern), Notar- und Grundbuchkosten (etwa 2 Prozent) sowie der Maklerprovision, die in der Regel geteilt wird und pro Seite bis zu 3,57 Prozent beträgt.
- Kaufpreis 400.000 Euro: Nebenkosten ca. 30.000 bis 32.000 Euro
- Empfohlenes Eigenkapital gesamt: mindestens 110.000 bis 115.000 Euro
- Nettodarlehensbedarf: ca. 285.000 bis 290.000 Euro
KfW-Programme sollten von Anfang an mitgedacht werden. Das Programm 297 für klimafreundliche Neubauten und das Programm 261 für energetische Sanierung bieten zinsgünstige Ergänzungsdarlehen, die das Gesamtpaket deutlich verbessern können. Voraussetzung ist die frühzeitige Antragstellung, da die Mittel kontingentiert sind.
Ortskenntnis schlägt Online-Recherche
Portale wie Immoscout oder Immonet zeigen einen Ausschnitt des Marktes, aber keinen vollständigen. In Passau wird ein erheblicher Teil der Transaktionen außerhalb der großen Portale abgewickelt, weil Eigentümer direkt an bekannte Interessenten oder über lokale Netzwerke verkaufen. Ein erfahrener Immobilienmakler Passau kennt diese Off-Market-Objekte und kann Käufern Zugang zu Angeboten verschaffen, die im Netz nie auftauchen.
Ortskenntnis zahlt sich auch bei der Bewertung aus. Wer nicht weiß, dass bestimmte Straßen in der Altstadt bei Hochwasser regelmäßig betroffen sind, oder dass in einzelnen Stadtteilen Lärmbelastung durch Güterverkehr ein Thema ist, riskiert eine Fehlentscheidung. Vor Ort kennt man solche Details, auf dem Portal nicht.
Typische Fehler beim Kauf in Passau
Erstens: Zu wenig Zeit für die Besichtigung. Gerade bei Altbauten in der Innenstadt lohnt sich eine zweite Besichtigung mit einem Bausachverständigen. Die Renovierungskosten für ein sanierungsbedürftiges Stadthaus können schnell 80.000 bis 120.000 Euro übersteigen, was viele Käufer unterschätzen.
Zweitens: Die Grundbuchrecherche wird vernachlässigt. Altlasten, Wegerechte oder eingetragene Dienstbarkeiten tauchen im Exposé nicht auf, stehen aber im Grundbuch. Notarkosten für eine Vorab-Auskunft sind minimal, die Überraschungen, die man damit vermeidet, können erheblich sein.
Drittens: Zu langes Zögern bei einem passenden Objekt. Der Passauer Markt ist eng. Wer bei einer gut bewerteten Wohnung in Innstadtnähe mehr als 48 Stunden wartet, verliert sie häufig. Eine vorbereitete Finanzierungszusage der Bank und ein klares Budget-Limit helfen, schnell und sicher zu entscheiden.
Fazit: 2026 kaufen, aber vorbereitet
Passau ist kein günstiger Immobilienmarkt, aber ein stabiler. Die Preise sind im Vergleich zu München oder Regensburg noch moderat, die Nachfrage bleibt konstant und die Lebensqualität hoch. Wer 2026 kaufen will, sollte die Finanzierung frühzeitig strukturieren, Eigenkapital und Nebenkosten realistisch einplanen und auf lokale Marktkenntnis setzen. Die wichtigste Voraussetzung für eine gute Kaufentscheidung ist nicht das richtige Timing, sondern die richtige Vorbereitung.
