Der Erwerb von Immobilien über Ländergrenzen hinweg ist längst kein Nischenthema mehr. Wer als deutscher Investor in Österreich kauft oder umgekehrt eine Finanzierung für deutsches Betongold über eine österreichische Bank sucht, bewegt sich in einem rechtlich und steuerlich anspruchsvollen Umfeld. Gleichzeitig bieten sich dabei Chancen, die der heimische Kreditmarkt nicht immer abbildet.
Warum österreichische Institute für deutsche Käufer interessant sind
Österreichische Banken haben in den vergangenen Jahren ihr grenzüberschreitendes Kreditgeschäft ausgebaut. Die Volksbanken-Gruppe, die Raiffeisen-Landesbanken sowie einzelne Privatbanken vergeben Hypothekenkredite nicht nur an inländische Kunden, sondern prüfen auch Anfragen aus Deutschland, wenn die Bonität stimmt und das Objekt eine ausreichende Sicherheit bietet.
Ein konkreter Anreiz sind die Zinssätze. Im Frühjahr 2024 lagen die durchschnittlichen Effektivzinsen für zehnjährige Immobilienkredite in Österreich je nach Institut zwischen 3,8 und 4,4 Prozent. Manche deutschen Direktbanken notierten im selben Zeitraum bei vergleichbarer Laufzeit über 4,5 Prozent. Das klingt nach wenig Unterschied, macht bei einem Darlehen über 400.000 Euro über zehn Jahre aber bis zu 28.000 Euro mehr oder weniger an Zinslast aus.
Welche Objekte und Konstellationen finanziert werden
Österreichische Institute unterscheiden bei grenzüberschreitenden Finanzierungen zwischen drei Hauptszenarien:
- Deutsches Objekt, österreichischer Kredit: Ein österreichisches Institut nimmt eine deutsche Immobilie als Sicherheit. Das setzt voraus, dass die Bank in Deutschland im Grundbuch eingetragen werden kann und über eine Niederlassung oder zumindest eine rechtliche Vertretung verfügt.
- Österreichisches Objekt, deutscher Käufer: Hier ist das Grundpfandrecht österreichischen Rechts maßgeblich. Deutsche Erwerber müssen sich mit dem Pfandbriefsystem nach österreichischem ABGB vertraut machen.
- Mischportfolios: Investoren, die Objekte in beiden Ländern halten, können unter Umständen über Cross-Collateral-Strukturen arbeiten, bei denen mehrere Liegenschaften als Gesamtsicherheit dienen.
Besonders das dritte Modell erfordert spezialisierte Beratung, weil Haftungsverbünde steuerlich und rechtlich komplex sind.
Der Prozess: Von der Anfrage bis zur Auszahlung
Wer als deutscher Investor bei einer österreichischen Bank anklopft, durchläuft in der Regel sechs Schritte. Zunächst wird eine Bonitätsauskunft nach österreichischem Standard verlangt, der sich vom deutschen SCHUFA-System unterscheidet. Österreichische Banken arbeiten mit der KSV1870-Auskunft, ergänzt durch Einkommensnachweise der letzten drei Jahre, Steuerbescheide sowie Nachweise über bestehende Verbindlichkeiten.
Im zweiten Schritt folgt die Objektbewertung. Österreichische Institute bestehen meist auf einem eigenen Gutachter oder einem von der Bank anerkannten Sachverständigen, auch wenn das Objekt in Deutschland liegt. Die Bewertungsgrundlage ist der Verkehrswert nach österreichischen Richtlinien, was zu Abweichungen vom deutschen Marktwert führen kann.
Danach kommt die eigentliche Kreditprüfung, bei der Beleihungsausläufe von maximal 70 bis 75 Prozent des Verkehrswerts die Regel sind. Einige Institute gehen auf 80 Prozent, verlangen dann aber eine zusätzliche Absicherung über eine Kreditversicherung.
Netzwerke und Vermittler spielen in diesem Segment eine wichtige Rolle. Organisationen, die Mitglieder über klassische Vereinsgrenzen hinaus vernetzen, erleichtern den Zugang zu spezialisierten Finanzierungspartnern erheblich. Ein Beispiel dafür ist VF Artemis – Offen über Vereinsgrenzen hinweg, das grenzüberschreitende Kooperationen aktiv fördert. Solche Strukturen helfen Investoren, die richtigen Ansprechpartner auf österreichischer Seite zu finden, ohne lange Recherchewege in einem wenig transparenten Markt.
Nach der Kreditgenehmigung folgt die Notarphase. Hier trennen sich die rechtlichen Systeme deutlich. In Österreich ist der Notar auch für die Grundbucheintragung zuständig, während in Deutschland Notar und Grundbuchamt getrennte Instanzen sind. Bei Objekten in beiden Ländern sind häufig zwei Notare parallel involviert.
Steuerliche Besonderheiten im Blick behalten
Grenzüberschreitende Immobilienfinanzierungen berühren das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich. Mieteinnahmen aus österreichischen Immobilien werden grundsätzlich in Österreich besteuert, unterliegen aber in Deutschland dem Progressionsvorbehalt. Das bedeutet, dass die österreichischen Einkünfte den deutschen Steuersatz für die übrigen Einkünfte erhöhen können, auch wenn sie selbst nicht in Deutschland versteuert werden.
Wer eine österreichische Immobilie nach weniger als zehn Jahren wieder verkauft, zahlt in Österreich Immobilienertragsteuer in Höhe von 30 Prozent auf den Gewinn. In Deutschland greift die Spekulationssteuer erst, wenn keine zehnjährige Haltefrist eingehalten wurde. Beide Regelungen können parallel gelten, werden aber durch das DBA aufeinander abgestimmt.
Zinsen für grenzüberschreitende Kredite sind grundsätzlich als Werbungskosten absetzbar, sofern die Immobilie Einnahmen erzielt. Welches Finanzamt zuständig ist, hängt vom Belegenheitsort des Objekts ab.
Typische Stolpersteine und wie man sie umgeht
In der Praxis scheitern viele Anfragen nicht an der Bonität, sondern an Formalitäten. Fehlende beglaubigte Übersetzungen von Unterlagen, nicht anerkannte Gutachter oder unvollständige Grundbuchauszüge sind die häufigsten Ablehnungsgründe. Wer sich frühzeitig eine Checkliste von der anfragenden Bank holt und alle Unterlagen auf Deutsch und Deutsch-Österreichisch standardkonform aufbereitet, reduziert die Bearbeitungszeit erheblich.
Ein weiterer Punkt ist die Währungsfrage. Beide Länder nutzen den Euro, weshalb Wechselkursrisiken entfallen. Wer jedoch Einkünfte in einer anderen Währung hat, etwa aus Geschäftstätigkeit in der Schweiz oder in Osteuropa, muss mit der Bank klären, wie diese Positionen in der Bonitätsprüfung gewertet werden.
Checkliste für die erste Anfrage
- Einkommensnachweise der letzten drei Kalenderjahre (Lohnzettel oder betriebliche Jahresabschlüsse)
- Aktuelle Steuerbescheide aus Deutschland
- Grundbuchauszug des zu finanzierenden Objekts, nicht älter als drei Monate
- Kaufvertragsentwurf oder Letter of Intent
- Nachweis über Eigenkapital (Kontoauszüge, Depotauszüge)
- KSV1870-Selbstauskunft oder SCHUFA-Bonitätsauskunft in beglaubigter Form
Fazit: Lohnt sich der Aufwand?
Grenzüberschreitende Immobilienfinanzierung über österreichische Kreditinstitute ist kein einfacher Standardprozess. Der Mehraufwand bei Dokumentation, rechtlicher Prüfung und steuerlicher Beratung ist real und sollte nicht unterschätzt werden. Gleichzeitig können Zinsdifferenzen, spezielle Finanzierungsstrukturen und Zugang zu Objekten, die auf dem deutschen Markt nicht verfügbar sind, diesen Aufwand klar rechtfertigen.
Entscheidend ist die Vorbereitung. Wer mit vollständigen Unterlagen, einem realistischen Zeitplan von mindestens acht bis zwölf Wochen und einem erfahrenen Netzwerk auf beiden Seiten der Grenze in die Verhandlung geht, hat gute Chancen, eine Finanzierung zu Konditionen abzuschließen, die der heimische Markt nicht bieten kann.
